Grundbucheintragung

Staatshaftung für unzumutbare Verzögerung bei der Eintragung ins Grundbuch


Kernfrage

Verzögerungen bei Behörden und staatlichen Einrichtungen können, wenn der Bürger auf das staatliche Handeln angewiesen ist, erhebliche Vermögensschäden hervorrufen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn im Rahmen einer Grundstücksübertragung die Grundbucheintragung nicht erfolgt, weil das zuständige Grundbuchamt überlastet ist, es deshalb nicht zur Abwicklung des entsprechenden Kaufvertrags kommt und hierdurch Zinsschäden entstehen. Denkbar ist in diesen Fällen, dass dem Geschädigten ein Schadensersatzanspruch gegen den Staat (bei verzögerter Grundbucheintragung gegen das betroffene Bundesland) entsteht, weil der jeweils handelnde Beamte eine Pflichtverletzung begangen hat. Allerdings sind für einen solchen Staatshaftungsanspruch hohe gesetzliche und richterliche Hürden gesetzt. Insbesondere haftet der Staat aus dieser allgemeinen zivilrechtlichen Anspruchsgrundlage heraus regelmäßig nur dann, wenn kein anderer zum Schadensersatz verpflichtet ist (subsidiäre Haftung). Denkbar sind aber auch Schadensersatzansprüche, weil den Staat ein Organisationsverschulden trifft. In einem solchen Sachverhalt hat der Bundesgerichtshof mit einer Entscheidung aus dem Januar 2007 entschieden.

Entscheidung

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatte ein Bauträger auf seinem Grundstück Eigentumswohnungen errichtet und diese an Interessenten weiterveräußert. Die Kaufpreiszahlungen sollten – wie bei Bauträgerverträgen üblich – erfolgen, wenn zugunsten der Käufer Vormerkungen im Grundbuch eingetragen waren. Wegen Arbeitsüberlastung beim zuständigen Grundbuchamt kam es jedoch erst nach 20 Monaten zur Eintragung der Vormerkungen. Der Bauträger war hierdurch zwischenzeitlich in Insolvenz gegangen. Der entstandene Zinsschaden wurde gegenüber dem Land geltend gemacht. Der BGH hat in seiner Revisionsentscheidung den Schadensersatzanspruch dem Grunde nach im Ansatz bejaht, weil die Verzögerung für den Bauträger unzumutbar gewesen sei.

Konsequenz

Die Entscheidung zeigt zwar, dass Ansprüche gegen den Staat durchsetzbar sind, lässt allerdings in der entscheidenden Frage offen, ab wann Unzumutbarkeit der Verzögerung eintritt. Fest steht dies nur bei einer Verzögerung von 20 Monaten. Möglich erscheint es jedoch, gestützt auf die Entscheidung, ggf. im Wege eines Einstweiligen Verfügungsverfahrens jedenfalls dann, wenn der Betroffene dringend und in existentieller Hinsicht auf die Eintragung angewiesen ist, die Schadensersatzpflicht grundsätzlich feststellen zu lassen, um das Staatshandeln zu erzwingen.


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