Drei-Objekt-Grenze

Zwangslage und Drei-Objekt-Grenze


Kernproblem

Die Abgrenzung zwischen (noch) privater Vermögensverwaltung und (bereits) vorliegendem gewerblichen Grundstückshandel ist ein Dauerthema. So sind Wertänderungen bei privater Vermögensverwaltung außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerlich unbeachtlich. Bei einem gewerblichen Grundstückshandel sind Wertänderungen dagegen steuerpflichtig.

Sachverhalt

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hat innerhalb von fünf Jahren fünf Eigentumswohnungen verkauft. Der Verkauf beruhte nach dem Gesamtbild der Verhältnisse maßgeblich auf dem Druck der finanzierenden Bank. Das Finanzamt sah hierin einen gewerblichen Grundstückshandel, da innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert worden seien; der Steuerpflichtige ist von einer privaten Vermögensverwaltung ausgegangen.

Entscheidung

Das Finanzgericht Köln ist der Auffassung des Steuerpflichtigen gefolgt. Zwar kommt der Drei-Objekt-Grenze weiterhin eine indizielle Bedeutung zu. Im Einzelfall können aber gewichtige Umstände dazu führen, dass einer im Grunde stets bestehenden bedingten Veräußerungsabsicht keine Bedeutung zukommt. Solche Umstände sieht das Finanzgericht in der Zwangslage des Steuerpflichtigen. Die Veräußerung erfolgte nicht freiwillig, sondern auf den vehementen Druck der finanzierenden Bank. Als Konsequenz liegt weiterhin – trotz Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze – private Vermögensverwaltung vor.

Konsequenz

Die Drei-Objekt-Grenze ist in beide Richtungen durchlässig. Sie bietet keine abschließende Sicherheit, da sie auch nur ein Indiz zur Abgrenzung darstellt; entscheidend ist die Gesamtschau des jeweils zu betrachtenden Einzelfalles.

Zu begrüßen ist die Entscheidung insoweit, als das Finanzgericht – anders als die Finanzveraltung – den Beweggrund „Zwangslage” als ausschlaggebendes Kriterium angesehen hat. Da das Finanzgericht die Revision zugelassen hat, bleibt voraussichtlich die Entscheidung des BFH abzuwarten.


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