Bedarfswert

Bedarfswert eines Gebäudes


Einführung

Der erb- und schenkungsteuerlich relevante Bedarfswert bebauter Grundstücke ist maßgeblich geprägt von der erzielten Jahresmiete. Sofern keine tatsächliche Miete oder eine Nutzung durch Angehörige vorliegt, ist die übliche Miete zur Ermittlung des Bedarfswertes heranzuziehen. Lässt sich die übliche Miete nicht ermitteln, so bestimmt sich der Wert des Gebäudes nach den ertragsteuerlichen Grundsätzen (Steuerbilanzwert).

Entscheidung

Ein Restaurationsbetrieb wurde von einem Angehörigen gepachtet. Für die Ermittlung des Bedarfswertes hat das Finanzamt anstelle der tatsächlichen Miete die übliche Miete ansetzen wollen, die durch einen Bausachverständigen auf der Basis der Umsätze des Restaurationsbetriebes der letzten Jahre abgeleitet wurde. Zweifelhaft war, ob eine solche Ermittlung einer üblichen Miete zulässig ist.

Das Finanzgericht verwirft den Ansatz einer üblichen Miete, wenn sich diese nicht aus einem Mietspiegel oder einer Mietdatenbank ableiten lässt, kein Vergleichsobjekt existiert und kein regionaler Markt zur Vermietung des Objektes vorhanden ist. Eine Ermittlung der üblichen Miete anhand der Umsätze des Restaurationsbetriebes ist nicht zulässig. Lediglich die äußeren und objektiven Kriterien Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter sind heranzuziehen. Dies war im Fall nicht gegeben. In der Folge ist der Steuerbilanzwert zur Bestimmung des Bedarfswertes heranzuziehen.

Konsequenz

Die Festsetzung des Bedarfswertes eines bebauten Grundstückes nach den ertragsteuerlichen Grundsätzen (Steuerbilanzwert) ist i. d. R. deutlich günstiger als die Ermittlung des Bedarfswertes auf der Grundlage des 12,5-fachen der üblichen Miete.


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