"Schrottimmobilie"

Vermutung der Kenntnis der Bank von Überteuerung kreditfinanzierter "Schrottimmobilie" nur bei arglistiger Täuschung.

Der BGH hat jüngst entschieden, dass der Käufer einer zu Anlagezwecken erworbenen Immobilie, die sich als sittenwidrig überteuert herausstellt, die den Kauf finanzierende Bank sogar im Fall eines institutionalisierten Zusammenwirkens mit dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht ohne Weiteres auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann. Lediglich im Falle einer arglistigen Täuschung kann (widerleglich) vermutet werden, dass die Bank von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis hatte.

Sachverhalt

Die Kläger, ein Ehepaar, wurden 1992 von Vermittlern der H-GmbH geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung zu erwerben. Die Mieteinnahmen sollten ausweislich einer den Klägern vorgelegten Bescheinigung monatlich 339,00 DM betragen. Finanziert wurde der Erwerb durch ein Darlehen der beklagten Bausparkasse, die seit 1990 mit der H-GmbH regelmäßig zusammenarbeitete.

Später stellte sich heraus, dass die Miete für die Wohnung tatsächlich nur 220,84 DM und der Nettoertrag sogar nur 183,34 DM betrug. Daraufhin stellten die Kläger die Rückzahlung des Darlehens ein. Sodann kündigte die Beklagte das Darlehen, stellte den Restbetrag nebst Zinsen fällig und betrieb die Zwangsvollstreckung auch in das persönliche Vermögen der Kläger.

Die Kläger wandten sich gegen die Zwangsvollstreckung und beantragten unter anderem die Feststellung, dass die Beklagte aus dem Darlehensvertrag keine Rechte gegen sie habe sowie ihnen - Zug um Zug gegen Übertragung der Wohnung - den aus dem Abschluss des Darlehens- und Kaufvertrags resultierenden Schaden ersetzen müsse. Die Beklagte habe in mehrfacher Hinsicht ihre Aufklärungspflichten verletzt und insbesondere pflichtwidrig nicht darauf hingewiesen, dass der Kaufpreis sittenwidrig überhöht gewesen sei. Schließlich seien Zinssubventionen verschwiegen worden.
Beide Vorinstanzen blieben ohne Erfolg. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsurteil halte rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Es könne nämlich nicht abschließend verneint werden, ob die beklagte Bausparkasse aufgrund einer Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten schadensersatzpflichtig sei.

Nicht zu beanstanden sei die Ansicht des OLG, dass Darlehens- und Kaufvertrag kein verbundenes Geschäft i. S. von § 9 VerbrKrG seien. Auch habe das Gericht zu Recht eine Aufklärungspflichtverletzung hinsichtlich des angeblich überteuerten Kaufpreises verneint. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises lasse sich nur ausnahmsweise annehmen.

Eine sittenwidrige Überteuerung der Immobilie führt für sich genommen auch dann nicht zu der (widerlegbaren) Vermutung, die finanzierende Bank habe von der Überteuerung Kenntnis gehabt, wenn eine institutionalisierte Zusammenarbeit zwischen der Bank und dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts vorliegt. Eine solche Vermutung kommt vielmehr nur bei einer arglistigen Täuschung der Käufer über den Kaufpreis in Betracht, für die es hier an ausreichendem Vortrag fehle.

Im Streitfall komme aber eine Aufklärungspflicht der Beklagten und ein daraus resultierender Schadensersatzanspruch der Kläger unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs über die Risiken des Anlagegeschäfts in Betracht, und zwar hinsichtlich der Vermittlerangaben zu den erzielbaren Mieteinnahmen.

Die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung werde (widerlegbar) vermutet, wenn1.diese in institutionalisierter Art und Weise mit dem Vermittler des Objekts zusammengearbeitet,2.der Vermittler auch die Finanzierung der Kapitalanlage angeboten hat,3.dieser den Anleger durch falsche Angaben arglistig getäuscht hat4.und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen des Falles objektiv so evident war, dass sich nach allgemeiner Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
Diese Voraussetzungen lägen nach dem Vortrag der Kläger vor. Die Beklagte habe allerdings die danach gegebenenfalls widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den fehlerhaften Angaben der Vermittler zu der erzielten Miete bestritten und für ihre fehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr müsse daher Gelegenheit gegeben werden, die Vermutung zu widerlegen. Im Falle einer Aufklärungspflichtverletzung wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs hätte die Beklagte die Kläger so zu stellen, wie sie ohne die Aufklärungspflichtverletzung gestanden hätten (§ 249 Satz 1 BGB). Dabei sei nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass die Kläger die Immobilie nicht erworben, den Darlehensvertrag nicht geschlossen und keine persönliche Haftung übernommen hätten.
Das OLG wird nun weitere Sachaufklärung leisten und die erforderlichen Feststellungen zur arglistigen Täuschung der Kläger und zu den weiteren Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs aus Aufklärungsverschulden treffen müssen.



Zurück zu Immobilien- und Baugewerbe...