Mietkaution bei Insolvenz

Das Schicksal der Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters


Kernproblem

Hat der Vermieter eine Barkaution nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt, ist der Rückzahlungsanspruch des Mieters nach Insolvenz des Vermieters nur als einfache Insolvenzforderung geltend zu machen.

Sachverhalt

Die Klägerin ist ehemalige Mieterin, der Beklagte ist Insolvenzverwalter für das Vermögen der ehemaligen Vermieterin, der H-AG. Das Mietverhältnis ist seit dem 30.11.2004 beendet, über das Vermögen der H-AG wurde im März 2005 das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Rückzahlung der von ihr an die H-AG gezahlten Kaution in Höhe von 869,19 EUR zzgl. Zinsen. Die Vermieterin hatte die Kaution entgegen § 551 Abs. 3 BGB nicht von ihrem Vermögen getrennt angelegt. Die Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen, der BGH hat die Entscheidungen bestätigt.

Entscheidung

Der BGH entschied, dass der Klägerin kein Aussonderungsrecht gemäß § 47 InsO zusteht, weil die Mietsicherheit nicht individuell bestimmbar von der Vermögensmasse der Insolvenzschuldnerin getrennt angelegt worden war. Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen, wenn der Vermieter diese von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter gegen diese Bestimmung, ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung und als solche zur Tabelle anzumelden (§§ 174 ff. InsO). Dies folgt aus dem insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt. Der Mieter ist allerdings berechtigt, die Einhaltung der dem Vermieter obliegenden Verpflichtung, die Kaution gesondert anzulegen, auch durchzusetzen. Er kann vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrags zurückzuhalten.

Konsequenz

Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf ungeschmälerte Mietkaution gegen den insolventen Vermieter, wenn dieser die Mietsicherheit getrennt angelegt hat.



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