Grundbesitzverpachtung

BFH: Keine typisierte Einkünfteerzielungsabsicht bei Grundbesitzverpachtung

Kernproblem

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, wer sein Grundstück in der Absicht vermietet, daraus auf Dauer ein positives Ergebnis zu erzielen. Ansonsten wird steuerlich "Liebhaberei" unterstellt, auch wenn die Liebe dabei häufig zu kurz kommt. Weil man hier nicht in den Kopf eines jeden Steuerpflichtigen hineinschauen kann, wird nach ständiger Rechtsprechung des BFH bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit die Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt (typisiert) und muss deshalb tatsächlich nicht überprüft werden. Erfreulicherweise hält sich auch die Finanzverwaltung an diese Rechtsprechung, so dass in der Praxis die Großzahl aller Vermietungsfälle trotz erheblicher Anfangsverluste unbeanstandet in die Veranlagung eingeht. Muss wegen irgendwelcher Besonderheiten (nachzulesen in einem BMF-Schreiben) eine drohende Liebhaberei widerlegt werden, ist eine Prognoserechnung zu erstellen, die üblicherweise einen Zeitraum von 30 Jahren beinhaltet und dann mit einem positiven Ergebnis enden sollte. Ob eine Ausnahme von der Regel auch bei der Verpachtung eines unbebauten Grundstücks von fast 79 ha an eine landwirtschaftliche Produktions-GmbH gegeben ist, hatte der BFH jüngst zu entscheiden. Hier konnte nach einer vom FG verlangten Prognose erst nach 81 Jahren ein positives Ergebnis erwartet werden.

Bisherige Rechtsprechung

Die Typisierung gilt nach früherer Auffassung des BFH nicht für die dauerhafte Verpachtung von unbebautem Grundbesitz. Die Verpachtung unbebauten Grundbesitzes ist unabhängig von der Finanzierung nicht schon vom Grundsatz her mit Verlusten behaftet und bildet keine Grundlage für die typisierende Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht. Anders als bei bebauten Grundstücken, die von Anfang an mit Gebäudeabschreibungen belastet sind, kommt es zu keiner durch eine spätere Veräußerung nicht kompensierbaren Inanspruchnahme von Absetzungen für Abnutzung.

Entscheidung

Der BFH bleibt dabei, dass die Typisierung nicht gilt und eine Prognose durchzuführen ist. Entgegen der Revision gilt der Prognosezeitraum von dreißig Jahren auch, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht bei unbebauten Grundstücken geprüft werden muss. Zwar hatte der BFH diesen Zeitraum für die Vermietung von Ferienwohnungen und damit für bebaute Grundstücke entwickelt. Allerdings kommt es bei der Vermietung von Gebäuden ebenso wenig wie bei der Verpachtung von unbebauten Grundstücken auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit der Immobilie an, sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung, die der BFH typisierend mit 30 Jahren zugrunde legt.

Konsequenz

Leider differenziert der BFH hier zur Behandlung von der auf dem Grund und Boden betriebenen Land- und Forstwirtschaft. Wenn auch umstritten, hat der BFH bei der Forstwirtschaft wiederholt entschieden, dass für die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht der gesamte Zeitraum von der Anpflanzung bis zur Holzernte zu betrachten ist, der häufig um 100 Jahre beträgt, und dass es der Einkünfteerzielungsabsicht eines Eigentümers nicht entgegensteht, wenn die Holzernte nicht schon während seiner Besitzzeit, sondern erst in späterer Zeit anfällt.


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